Kann man ein bestehendes Haus abreißen und an gleicher Stelle neu bauen?

Kurzantwort: Ja, ein Abriss-Neubau ist grundsätzlich möglich und in bestimmten Fällen sogar sinnvoller als eine Sanierung. Vorausgesetzt sind eine Abrissgenehmigung sowie ein Neubau, der den aktuell geltenden baurechtlichen Vorgaben entspricht – die sich vom Bestandsgebäude durchaus unterscheiden können.

Wann lohnt sich Abriss statt Sanierung?

Nicht jede Bestandsimmobilie lässt sich wirtschaftlich sinnvoll sanieren. Ein Abriss mit anschließendem Neubau kommt vor allem dann infrage, wenn:

• die Bausubstanz stark geschädigt ist, etwa durch Schadstoffbelastungen oder Baufälligkeit,
• umfangreiche architektonische Veränderungen gewünscht sind, die sich im Bestand kaum umsetzen lassen,
• Barrierefreiheit im Altbau nur mit unverhältnismäßigem Aufwand erreichbar wäre, oder
• eine energetische Sanierung auf den heutigen Neubaustandard wirtschaftlich kaum darstellbar ist.

Als grobe Orientierung gilt in der Baubranche: Liegen die Sanierungskosten sehr deutlich über dem, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde, spricht das für den Abriss.

Welche Genehmigungen sind für den Abriss nötig?

Ein Abriss muss immer beim zuständigen Bauamt gemeldet werden, in vielen Fällen ist zusätzlich eine gesonderte Abrissgenehmigung erforderlich – die genauen Anforderungen regelt die jeweilige Landesbauordnung. Steht das Bestandsgebäude unter Denkmalschutz, wird eine Abrissgenehmigung deutlich schwieriger zu bekommen, ist aber nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Vor dem eigentlichen Abriss muss das Haus zudem vollständig entrümpelt werden, was zusätzliche Zeit und Kosten einplant.

Darf der Neubau genauso groß werden wie das Bestandsgebäude?

Hier liegt eine wichtige Stolperfalle: Nicht automatisch. Für den Neubau gilt der aktuell gültige Bebauungsplan – nicht der Bestand, der beim Abriss verschwindet. Gibt der Bebauungsplan beispielsweise weniger Stockwerke oder eine geringere Wohnfläche vor als das alte Haus hatte, muss sich der Neubau danach richten. Liegt für das Grundstück kein Bebauungsplan vor, greift in der Regel § 34 Baugesetzbuch: Der Neubau muss sich dann in seiner Art an die unmittelbar umliegende Bebauung anpassen. Es lohnt sich also, den aktuellen Bebauungsplan frühzeitig zu prüfen, bevor Sie sich für einen Abriss entscheiden.

Was kostet der Abriss selbst?

Zusätzlich zu den eigentlichen Baukosten für den Neubau müssen Sie die Abriss- und Entsorgungskosten einkalkulieren. Als grobe Richtgröße kursieren in der Baubranche 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter Gebäudefläche, wobei Faktoren wie eine vorhandene Unterkellerung, Schadstoffe im Baumaterial oder die Lage des Grundstücks (etwa direkt an einer Straße) die Kosten spürbar beeinflussen können. Für eine verbindliche Kalkulation sollten Sie unbedingt Angebote von zertifizierten Abrissunternehmen einholen.

Abriss-Neubau ist nicht die einzige Option

Bevor Sie sich für einen kompletten Abriss entscheiden, kann sich auch ein Blick auf die Alternativen lohnen: Wenn die Grundsubstanz Ihres Hauses noch intakt ist und Sie vor allem mehr Wohnfläche oder eine zeitgemäße Aufteilung benötigen, sind Haus aufstocken oder anbauen oft die wirtschaftlichere und schnellere Lösung als ein kompletter Neubau.